A
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao
recurso especial de um casal que, após vender terreno a uma
construtora do Rio Grande do Sul, foi condenado solidariamente a
pagar indenização pela paralisação das obras do empreendimento
imobiliário que seria construído no local. Surpreendidos com a
notícia da falência da empresa e a consequente suspensão das
obras, compradores das unidades ajuizaram ação de reparação de
danos contra a construtora, seus sócios e também contra o casal que
vendeu o terreno. Entre outras coisas, alegaram que não teria
ocorrido venda do terreno à construtora, mas uma simulação, com
permuta por área construída, o que teria mantido o casal na
condição de proprietário do imóvel. Em outra ação, anterior, o
casal vendedor havia conseguido a rescisão do contrato com a empresa
e a reintegração na posse do imóvel, mas foi obrigado a pagar à
massa falida as benfeitorias já construídas no local. Na sentença,
o juiz reconheceu a responsabilidade da construtora e dos sócios,
mas afastou a obrigação dos proprietários do terreno. Os clientes,
então, entraram com apelação no Tribunal de Justiça do Rio Grande
do Sul (TJRS), que reformou a sentença e reconheceu a
responsabilidade solidária do casal. Valorização:
Segundo
o acórdão, a responsabilização solidária foi consequência da
forma como se deu o negócio entre as partes envolvidas. A decisão
destacou que, no preço do terreno, foi embutida a valorização do
empreendimento, com a projeção de lucro representado pelo edifício
que ali seria erguido. Também foi levado em consideração o fato de
a compra e venda e a incorporação não terem sido registradas. Para
os desembargadores, uma vez que os proprietários do terreno
consentiram com a realização do projeto de forma irregular,
inclusive com ampla divulgação comercial, deveriam responder
solidariamente pelos prejuízos causados aos compradores dos imóveis.
O TJRS considerou que haveria relação de consumo entre os
proprietários do terreno e os compradores das unidades
habitacionais. Em recurso ao STJ, o casal alegou que sua relação
com a construtora se limitou a uma operação de compra e venda e que
o preço ajustado seria pago em dinheiro, parceladamente, e não em
área construída, o que não permite sua caracterização como
sócios do empreendimento. Equiparação
indevida: O
ministro Luis Felipe Salomão, relator, afastou a possibilidade de
equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador. Para o
ministro, “a caracterização como incorporador pressupõe a
prática efetiva, pelo proprietário do terreno, de atividade de
promoção da construção da edificação condominial”. Segundo o
ministro, o tribunal estadual se equivocou ao cobrar dos
proprietários do terreno obrigações impostas pela lei de
incorporações aos incorporadores, como o registro do projeto.
Salomão lembrou precedentes da Quarta Turma no sentido de que a Lei
de Incorporações (Lei
4.591/64)
equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele
pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica
incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade
solidária pelo empreendimento imobiliário. No caso julgado agora,
todavia, o casal limitou-se à mera alienação do terreno para a
incorporadora, que tomou para si a responsabilidade exclusiva pela
construção do empreendimento. Quanto à valorização do terreno e
a possível projeção do lucro decorrente da construção do
edifício, o ministro destacou que a sentença, com base em prova
pericial, consignou que o contrato de compra e venda foi celebrado de
forma lícita, afastando a tese de simulação. O ministro Salomão
também refutou a incidência do Código de Defesa do Consumidor na
relação entre o casal e os compradores das unidades. Para o
relator, os proprietários do imóvel “não ostentam a condição
de fornecedores”, porque não prestaram nenhum serviço nem
ofereceram nenhum produto aos clientes da construtora. (http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=110372)
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