Acompanhando
o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa
do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração
imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata
imobiliária para administrar seus interesses é, de fato,
destinatário final do serviço prestado, o que revela sua condição
de consumidor. No caso julgado, a empresa Apolar Imóveis Ltda.
questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando
que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu
imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o
destinatário final econômico do serviço prestado. A ação
discutiu a natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de
adesão. Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de
consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos
da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e
dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre
as partes. “Saber
se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no
conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se
a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da
pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou
serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu
voto. De acordo com o relator, o contrato de administração
imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem
características de diversas modalidades contratuais típicas, como
corretagem, agenciamento, administração e mandato, não se
confundindo com a locação imobiliária. Relações
distintas: Para
Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de
prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou
mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a
imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.
Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que
pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação.
Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração
imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria
administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo
assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final
econômico do serviço, pois remunera a expertise
da
contratada e o know-how
oferecido
em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que
agrega valor econômico ao bem. Citando doutrina e precedentes, o
ministro enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade
imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de
pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação
do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em
simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do
próprio dono. Vulnerabilidade:
A
Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente
circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de
afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não
aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de
adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja
porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica
em cada lugar e período. “Portanto,
sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o
proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar
seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também
econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição
de consumidor”, concluiu o relator. (http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=109723)
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