O
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado
sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do
que o valor venal adotado como base de cálculo para o lançamento do
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão é da Segunda
Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que proveu recurso do
município de São Paulo. A Turma reformou acórdão do Tribunal de
Justiça de São Paulo (TJSP) que havia acolhido pedido de uma
contribuinte para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse
exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à
realidade do mercado. O TJSP levou em conta que tanto o artigo 33 do
Código Tributário Nacional (CTN), que trata do IPTU, como o artigo
38 do mesmo código, que cuida dos impostos sobre transmissão de
bens (ITBI e ITCMD), definem o valor venal como base de cálculo.
“Não podem coexistir dois valores venais – um para o IPTU e
outro para o ITBI”, afirmou o tribunal estadual. Em recurso ao STJ,
o município sustentou que a decisão estadual violou o artigo 38 do
CTN, pois o valor venal, base de cálculo do ITBI, equivale ao de
venda do imóvel em condições normais do mercado. Distorção:
“É
amplamente sabido que valor venal significa valor de venda do
imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Herman Benjamin,
ao votar pela reforma da decisão do TJSP, no que foi acompanhado
pela Segunda Turma. De acordo com o ministro, se existe distorção
nesse valor, ela ocorre em relação ao IPTU e não ao ITBI. “Isso
porque os municípios lançam o imposto sobre propriedade de ofício
e, para viabilizar a cobrança, acabam adotando fórmulas genéricas
que abarcam os milhares e, no caso de São Paulo, milhões de imóveis
tributados anualmente”, explicou. “Seria
absurdo imaginar que o município de São Paulo avaliasse
individualmente cada um dos milhões de imóveis urbanos existentes
em seu território para lançar anualmente o IPTU de ofício, daí a
adoção das plantas genéricas”, completou. Segundo ele, as
plantas genéricas de valores – baseadas em preços médios do
metro quadrado por região e padrão de construção – costumam
ficar abaixo do valor de mercado, seja por causa da sistemática de
sua elaboração, seja porque não são refeitas todo ano. Como a
jurisprudência exige aprovação de lei para o reajuste real das
plantas genéricas, acrescentou o ministro, isso tem de ser feito por
meio de projetos complexos, de longa tramitação e muita discussão
política, “que inviabilizam, nas grandes cidades, o reajuste
anual, de modo que a defasagem em relação à real avaliação dos
imóveis urbanos acaba aumentando a cada ano que passa”. Valor
real: Quanto
ao ITBI, Herman Benjamin disse que a base de cálculo é muito mais
próxima da realidade. “Em vez de milhões de lançamentos de
ofício anuais, caso do IPTU paulistano, há apenas milhares de
operações claramente individualizadas, com a declaração do real
valor de venda do imóvel pelos próprios particulares que transmitem
os bens”, afirmou. O relator observou ainda que, no ITBI, o preço
efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com
grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma
venda regular, em condições normais de mercado. “Não
é por outra razão que a jurisprudência do STJ é pacífica ao
admitir que, na hipótese de hasta pública, o preço de arrematação
(e não o da avaliação) reflete o valor venal do imóvel e,
portanto, deve ser adotado como base de cálculo do ITBI”,
acrescentou o ministro. Ele destacou que o mesmo raciocínio se
aplica à transmissão por compra e venda entre particulares, como no
caso em julgamento: “De fato, o valor real da operação deve
prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de
valores.” Não
se confunde: Em
relação à divergência entre a base de cálculo do IPTU e a do
ITBI, o relator frisou que a distorção estará, em regra, no valor
referente ao imposto sobre a propriedade, diferentemente do que
decidiu o TJSP. “Nesse contexto, erra o Tribunal de Justiça ao
afastar o cálculo da prefeitura pela simples razão de haver
diferença quanto à base de cálculo do imposto sobre a
propriedade”, disse. Segundo Herman Benjamin, no caso do IPTU,
lançado de ofício pelo fisco, se o contribuinte não concorda com o
valor venal atribuído pelo município, pode discuti-lo
administrativamente ou judicialmente, buscando comprovar que o valor
de mercado (valor venal) é inferior ao lançado. Por outro lado, se
o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não
merece fé, o fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no
curso de regular procedimento administrativo, na forma do artigo 148
do CTN. “Isso
demonstra que o valor venal é uma grandeza que não se confunde,
necessariamente, com aquela indicada na planta genérica de valores,
no caso do IPTU, ou na declaração do contribuinte, no que se refere
ao ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada (contribuinte
ou fisco) questionar a avaliação realizada e demonstrar que o valor
de mercado é diferente”, acrescentou o ministro. Assim, seria
perfeitamente válido a contribuinte impugnar o montante apresentado
pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor
de mercado do imóvel é inferior àquele que o fisco adotou. Porém,
isso não ocorreu nos autos. (http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=111771)
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